13 ноября, среда 10:40
ДОЛЛАР 63.85 ЕВРО 70.42
ВЕРНУТЬСЯ ОБРАТНО
Новости

На больших скоростях

9 Сентября 2019


Различные типы опалубки позволяют создавать монолитные изделия самых разных форм

Перестройка строительной отрасли – на больших скоростях

Август, когда строительная отрасль с советских времён отмечает свой профессиональный праздник, традиционно сопровождается первыми итогами года и многочисленными отчётами об успехах. Все лидеры рынка отчитываются о сданных проектах (многие уже были нашими героями, и мы упомянем их ниже), государственные органы власти в преддверии выборов 8 сентября спешат обрадовать граждан своими достижениями и рекордами. Мэр Москвы Сергей Собянин уже отчитался о том, что по сравнению с прошлым годом объемы ввода выросли в два раза. Если верить его словам, спустя 5 лет отрасль преодолела кризис 2014 года. Это мнение очень удачно согласуется с усилиями чиновников по всей стране достичь поставленных президентом показателей в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». В рамках этого проекта планируется построить 88 млн кв. м. за этот год, а в 2024 году – достичь показателей 120 млн кв. м. За первые полгода в стране построено, однако, лишь 30 млн кв. метров жилья, хотя и это большой успех и ощутимый прирост (на 14%, если сравнивать вторые кварталы) по сравнению с прошлым годом, когда в итоге было возведено 75 млн кв. метров. Насколько оправдан оптимизм чиновников, призывающих не бояться «ипотечного пузыря» и перехода на проектное финансирование? Попробуем разобраться с экспертами.

Жизнь и строительство – по новым правилам

«В этом году общий ввод недвижимости по нашим прогнозам составит от 9 до 10 млн кв. метров. Это небывалый и рекордный объём ввода», – заявил в преддверии общенационального «Дня строителя» заммэра Марат Хуснуллин. «Строительство жилья – основной драйвер развития мегаполиса. Москва активно сокращает отставание от других мегаполисов по обеспеченности населения жильем и занимает четвертое место по темпам строительства жилья среди мегаполисов, обогнав Нью-Йорк», – отметил заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства. Роль пресловутой реновации при этом оказалась умеренной – крупнейшая программа улучшения жилищных условий, за 2 года позволила переселить 9000 москвичей (из 350 000 запланированных) в 43 новых дома, ещё 7,5 миллионов квадратных метров жилья по программе находится на разных этапах проектирования и строительства (в год, по словам Хуснуллина, планируется вводить 1-2 млн жилья по программе). Отчасти такие темпы объясняются сосредоточенностью властей Москвы на инфраструктурных проектах. В 2019 году после рекордного ввода новых станций метро и дорог в 2018 году взяли курс на ещё большие успехи: в городе строятся десятки новых парков (включая самый большой крытый парк в Европе «Остров мечты), самую большую школу в России, сразу несколько крупнейших высокотехнологичных медцентров (в том числе в Сколково и Коммунарке), более 50 станций метро, сразу пять крупных мостов (и планируют ещё 20 – до 2024 года)
Поэтому, основной локомотив решения жилищного вопроса в столице по-прежнему это частные проекты (вводящие 3-4 млн кв. м жилья с апартаментами), над которыми, словно гильотина нависла опасность кризиса после законодательного запрета на долевое строительство. «В 2018 году до последнего была надежда на отсрочку закона, однако, после банкротства «Urban Group» политические соображения властей взяли вверх».

1 Tower (One Tower) – многофункциональный высотный жилой комплекс

Действительно, за 2018 год число девелоперов-банкротов выросло на 70% и до 418 компаний в феврале 2019 года. Объем попросту брошенных строек вырос больше чем в полтора раза – сейчас это больше 6 млн кв. метров «долгостроев». Предложенная государством «вакцина» с использованием эскроу-счёта не только «лечит», но и потенциально «калечит» строительный рынок. Летом 2019 года внедрили механизм банковского контроля в процесс жилищного строительства – за счёт девелопера, резко уменьшая маржинальность долговременных проектов. «Себестоимость строительства, конечно, подрастет, безусловно. Может этого не произойдет у крупных застройщиков, но у малых и средних… доходность резко упадет с квадратного метра. Это, конечно, нас тревожит. Мы рассматриваем некие другие меры понижения стоимости – это инвестиции со стороны государства в инфраструктуру, социальные объекты», – заявил в связи с этим в августе вице-премьер РФ Виталий Мутко. Тем временем, крупные девелоперы спасаются от новых законов как могут. Так, летом 2019 года, в столице был зафиксирован всплеск продаж квартир в строящихся домах юрлицам. Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая считает, что вместо реальных покупателей сами девелоперы, таким образом, пытались довести продажи до 10%, порога, который позволил бы им достроить дома по старым правилам. Эксперт допустила, что застройщики могли проводить технический выкуп большого количества квартир через дочерние структуры. Среди лидеров продаж, по данным деловых СМИ, летом этого переломного года оказались: Seven Suns Development (проект «Сказочный лес»), «Авеста-строй» (Некрасовка), Capital Group и ГК «ПИК» («Люблинский парк»), ГК «Пионер» (проект «Yes Ботанический сад»), ГК «Эталон» (проекты «Нормандия» и «Серебряный фонтан»).

Москва – город для удобной жизни в небоскрёбе

По мнению властей, для плавной перестройки отрасли хватит того, что 2 российские строительные компании, а именно: «Группа ЛСР» и ГК «ПИК», будут завершать проекты по ДДУ, готовые всего на 6%. Они названы системообразующими, стратегическими компаниями России, так как работают более чем в 5 крупных регионах страны и сдают свыше 1 миллиона кв. м жилья в год. Остальные компании должны перестроиться на общих основаниях: строите ли вы жилье эконом класса, переименованного в этом году в «комфорт», или элитные апартаменты в небоскребах. Поразительным образом условия работы на этих полярно противоположных рынках стали сближаться. Как следствие, стоимость простой однокомнатной квартиры в столичных новостройках достигла исторического максимума, составив 7,25 миллиона рублей. Как сообщают СМИ, за эти деньги можно стать владельцем 3-х апартаментов в Египте, Грузии или Эстонии, или 2-х квартир в Минске. Застройщики отмечают, что по стоимости жилья Москву сейчас в условиях падения рубля всё равно обгоняет Кипр (где однокомнатная новостройка стоит 8 миллионов), и Греция с Таиландом, где можно стать владельцем собственности за 7,5 миллионов рублей.

Neva Towers в центре Москвы

Одновременно в 2018-2019 годы в Москве возникла возможность купить апартаменты в небоскребах (здания с высотой более ста метров, которых в Москве строится почти 50 штук – против, например, 90 аналогичных проектов в Лондоне) по минимальной цене – всего от 18 млн рублей (за помещение в строящейся башне Neva Towers площадью 50, 7 кв. м.). Переход на новейшие технологии позволил строить небоскрёбы как никогда быстро. С помощью современной гидравлической ветрозащиты, предлагаемой российскими компаниями, самоподъемной и скользящей опалубке, строить высотные здания стало как никогда быстро. Типичный пример – три башни ЖК «Небо» на Юго-Западе Москвы, стремительно построенные в 2018-19 гг. «Наконец-то и у нас начали строить со скоростями, которые мы привыкли видеть разве что в Китае», – комментируют эксперты SkyscraperCity появление за считанные месяцы новых высотных доминант Раменок.

ЖК «Capital Towers (Капитал Тауэрс)»

ЖК «CAPITAL TOWERS» стремительно растущий на объемных опорных лесах ПСК-КАП

Среди других популярных проектов эксперты называют: «Южная башня Око», Capital Towers и две башни в NEVA TOWERS (проект был начат в 2016 году и выходит на завершающийся этап в 2019, «CAPITAL TOWERS» (стремительно растущие на объемных опорных лесах ПСК-КАП в течении 2019 года), Южная и Северная «Башни Око» (2015-2016 годы, башни W и E в Пресня-Сити (2016-2018 гг.) и «Headliner» (бывший «Центр-Сити», возведённый так же с гидравлической опалубкой ПромСтройКонтракт за 2017 год). Все вместе эти проекты сформировали базу для воплощения в жизнь амбициозного проекта «Большого сити», который предусматривает строительство ещё 5 миллионов кв. метров недвижимости, 74 км дорог и 24 км благоустроенных набережных. Территорию площадью 3 тыс. гектар многие десятилетия занимали старые советские предприятия и «хрущёвки». С середины 2010-ых, участок от улицы 1905 года до улицы Нижние Мневники, и от Ленинградского до Кутузовского проспектов, активно застраивается многофункциональными комплексами с квартирами и апартаментами, целыми офисными кварталами, парковками и станциями метро. Крупнейшими из реализуемых объектов стали МФК «Фили град» и «Новая Пресня», ЖК «Сердце столицы» и «Западный порт», «Центр-Сити», «Утёсов» и «Береговой». Секрет успеха там – быстрое строительство, когда 20 этажей каждого комплекса в среднем требуют не более года работы, а современные защитные экраны (такие как ПСК-СКС и ВС) позволяют работать круглосуточно, даже при штормовых предупреждениях, которые стали частым явлением в столице бурным летом 2019 года. Кажется, что только максимальная скорость может спасти отрасль в это неспокойное время, когда цены, по общему мнению, уже не упадут, а опасность пузыря на рынке недвижимости вопреки взаимоисключающим заверениям Центробанка и Минфина, велика, как никогда.


Поделиться:
?>