23 июля, воскресенье 11:50
ДОЛЛАР 58.93 ЕВРО 68.66
ВЕРНУТЬСЯ ОБРАТНО
Новости

Тенденции рынка коммерческой недвижимости на 2017 год

20 Февраля 2017

Эксперт рубрики:
Денисенко Ольга Анатольевна
Руководитель департамента коммерческой 
недвижимости «ДомЭль»



Московский рынок коммерческой недвижимости переживает очень сложные времена, спрос на аренду падает, цены на арендную ставку офисов и помещения в торгово-развлекательных и торговых центрах снижаются. Наблюдается высокая конкуренция за арендаторов, что диктует необходимость  хорошего качества обслуживания и улучшения уже существующих объектов и выхода на рынок предложений в новых форматах.



        Сейчас на рынке коммерческой недвижимости преобладают следующие тенденции:

 

1. Сокращение затрат на строительство. 

    Многие девелоперы уменьшают бюджеты, которые были выделены раньше на строительство бизнес-центров и торгово-развлекательных центров. Особенно тяжело тем, кто специализируется на офисных центрах, потому что арендаторам не нужны большие площади, не нужен дорогой и помпезный ремонт. В условиях кризиса всем нужны простые удобные офисы, с хорошим местоположением, минимальной удаленностью от метро,с парковкой и ,что самое главное ,с невысокой арендной ставкой.

    Возможные способы сокращения затрат на строительство:

1) применение в строительстве более дешевых отечественных материалов, а не импортных;

2) сокращение этажности строительства;

3) обустройство паркинга на нулевом уровне или  на первом этаже, и отказ от подземной части, более дорогостоящей и трудоемкой.

 

2. Вырос спрос на трансформируемые помещения.

    В ближайшее время увеличиться доля проектов, в которых предусмотрена возможность быстрой трансформации одной функции помещений в другую. Например, офисы переделывают в апартаменты или гостиницы, и наоборот.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости на 2107 год 

3. Снижение инвестиционной активности.

    Сложные внешнеполитические отношения и проблемы в экономике страны ведут к дальнейшему падению уровня активности инвесторов на рынке, особенно иностранных. Сейчас на рынке много инвесторов, которые охотятся за объектами по существенно сниженным ценам, которые собственники вынужденно выставляют на продажу.


    Российский капитал доминировал в 2016 году, составив 96% от всего объёма сделок. Доля иностранного капитала в объёме инвестиционных сделок сократилась до 4% с 15% в прошлом году. Тем не менее, мы видим высокую инвестиционную активность иностранных фондов уже представленных на российском рынке, а также дополнительный приток капитала. Знаковой сделкой с участием иностранного капитала стало приобретение арабским фондом Mubadala вместе с РФПИ складских зданий в двух проектах PNK Шереметьево и PNK Чехов 3.


    Лидерами по объёму инвестиций по итогам года стали офисный сегмент (44%) и гостиницы (17%). При этом доля гостиниц в этом году является рекордно высокой за последние 10 лет. Также в 2016 году была зафиксирована высокая доля жилого сегмента (11%) – девелоперы активно скупали площадки под строительство жилья. Доля торговой и складской недвижимости составила 18% и 4%, соответственно ( По данным CBRE)

 Тенденции рынка коммерческой недвижимости на 2107 год

4. Ротация арендаторов.

    Так уж сложилось, что в том году одно и то же помещение могли сменить несколько компаний. Арендаторы покидали старые офисы, если им не удавалось договориться о снижении арендных ставок или отмене ежегодной индексации. А те собственники, которые не пошли на уступки, потеряли клиентов, потому что свободных площадей стало больше и у арендаторов появился большой выбор.

    

5. Полный переход на рублевое ценообразование.

    Это еще в 2015 году арендодатели старались хоть как-то зафиксировать долларовые арендные ставки, чтобы не потерять доход, то сейчас эта практика практически сошла на нет из-за стремительной девальвации рубля. В офисах класса В и в Торговых центрах долларовые ставки - это редкость, а в офисах класса А почти 80 процентов собственников перешли исключительно к рублевым ставкам.


    Ставки аренды в торговых центрах окончательно номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки в последующие годы.


    Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров, и применяется уже не только для якорных арендаторов, но и для арендаторов среднего формата всех профилей. Разнообразие схем структурирования арендных ставок позволяет собственникам и арендаторам найти компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке. Последняя, в свою очередь, сильно завязана с оборотом ритейлеров.

   Тенденции рынка коммерческой недвижимости на 2107 год

6. Замедление ввода новых площадей.

    Ведь переизбыток приведет к еще большему снижению арендных ставок. А это арендодателям коммерческой недвижимости совсем не нужно, так как они терпят сейчас существенные убытки.

     По итогам 2016 года в Москве будет построено вдвое меньше офисов, ввод новых торговых центров сократится почти на четверть. На столичном офисном рынке темпы ввода объектов замедлились на 54% относительно 2015-го: по итогам года в столице появится около 350 тыс. кв. м площадей в новых бизнес-центрах.

      В 2017 году эксперты рынка коммерческой недвижимости ожидают сокращения объемов ввода новых офисных и торговых центров в Москве. Больших проектов будет мало: в столице откроется один ТРЦ площадью более 100 тыс. кв. м, среди крупных офисных проектов — ввод в эксплуатацию двух небоскребов в «Москва-Сити». В основном в следующем году девелоперы введут небольшие торговые и бизнес-центры.


Основные офисные и торговые центры, заявленные к вводу в Москве в 2017 году

Формат

Название

Адрес

Девелопер

Квартал ввода

Арендная площадь кв.м.

Бизнес центр

«Фили Град» (2-я очередь)

Береговой пр-д. вл.5

MR Group

1 кв. 2017

27 000

Торговый центр

«РИО» на Аминьевском шоссе»

Аминьевское ш.

«Ташир»

н/д

30 000

Бизнес-центр

«БЦ на Пионерской»

Большая Пионерская ул., 1/17

«Вертолеты России»

1 кв. 2017

31 000

Бизнес-центр

«Большевик» (2-я очередь)

Ленинградский пр-т, 15

O1 Properties

 

3 кв. 2017

 

36 000

Бизнес-центр

«Оазис»

Ул. Коровинский Вал, 5

«Сафмар» (ранее БИН)

1 кв. 2017

37 000

Торговый центр

«Бутово Mall»

 

Бутово

MD Group

 

н/д

57 000

Бизнес-центр

«Неополис»

3 км. От МКАД по Киевскому шоссе

A-Store Estates

1 кв. 2017

69 000

Торговый центр

«Каширская Плаза»

Каширское шоссе, 61, стр.2

Enka

4 кв. 2017

71 000

Бизнес-центр

«Башня Федерация Восток»

ММДЦ «Москва-Сити», Пресненская наб., уч.13

«АЕОН Корпорация»

2 кв. 2017

82 600

Торговый центр

«Vegas Кунцево»

55-й МКАД

Crocus Group

2 кв. 2017

113 402

Бизнес-центр

«IQ-квартал»

ММДЦ «Москва-Сити» Пресненская наб., 10, стр. 2

«Галс-Девелопмент»

1 кв.2017

130 300

Бизнес-центр

«Квадрат»

Верейская ул., 11

Lenhard Development

 

3 кв. 2017

9 000

Торговый центр

«Фили Град»

Береговой пр-д., 5

MR Group

 

1 кв. 2017

11 417

Торговый центр

«Галеон»

Ленинский пр-т, 123

MR Group

 

4 кв. 2017

14 000

Бизнес-центр

«ВТБ Арена парк» (1-я очередь)

Ул. Новая Башиловка, 4,5,8

ВТБ

3 кв. 2017

16 000

Бизнес-центр

«Башня ОКО» (2-я очередь)

ММДЦ «Москва-Сити» 1-й Красногвардейский пр-д, 21, стр.1

Capitel Group

3 кв. 2017

20 000

Бизнес-центр

«Новион»

Самарская ул., вл.1

«А.Н.Д. Корпорация» (БинБанк)

2 кв. 2017

21 000

Торговый центр

«Жулебино»

Жулебино

X5Retail Group

н/д

25 000

ТАБЛИЦА (По данным CBRE)



     Почти половину всех новых офисных площадей обеспечит ввод бизнес-центров «IQ-квартал» (130,3 тыс. кв. м) и «Башня Федерация. Восток» (82,6 тыс. кв. м) в «Москва-Сити», отмечают аналитики компании CBRE. По их прогнозам, объем сделок новой аренды и продажи в следующем году сохранится на уровне 2016 года и составит порядка 1 млн. кв. м. Однако, при детальном изучении заявленных проектов, мы приходим к выводу, что реальный объем доступного в аренду предложения будет серьезно ниже. За последние 10 лет - это самый низкий показатель.

     В частности, ключевые объекты в классе А уже частично реализованы. 


Например, свыше 50% площадей в «ВТБ Арена парк» проданы совладельцу компании «ТехноНИКОЛЬ»; «IQ-квартал» в «Москва-Сити» снял с рынка около 50% площадей.


7. Поиск новых торговых форматов.

    Собственники и управляющие компании торговых центров ищут новые форматы, способных увеличить трафик посетителей или хотя бы удержать его от существенного спада.

    Например, многие Торговые центры делают упор на семейный отдых, когда в выходные и праздничные дни семья на целый день перемещается в ТЦ. Это открытие спортивных площадок - фитнес-центров, батутных залов, катков, игровых зон, кинотеатров, контактных зоопарков, зон общепита разного ценового сегмента.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости на 2107 год

     Четверть всех торговых площадей Москвы построена за последние два года. В I-III кварталах 2016 года в Москве открылось 5 торговых центров. Из них в третьем квартале 2016 года было открыто четыре ТЦ общей арендуемой площадью 187 000 кв. м. Все торговые центры, заявленные к вводу в III квартале, открылись без переносов срока.

     Торговый центр «Океания» запустился с рекордно высокими для сложившейся рыночной ситуации показателями заполнения торговой галереи – открыто магазинов на почти 70% площадей. Еще одним знаковым событием стало открытие второй очереди торгового центра «Метрополис», и теперь общая арендуемая площадь двух очередей ТЦ составляет 118 000 кв. м. Торговый комплекс напрямую соединен надземным переходом со станцией МЦК «Балтийская».

     В Подмосковье был открыт один из крупнейших торговых центров Московской области «Рига Молл» (GLA 80 000 кв. м). До конца года ожидается открытие еще одного крупного торгового центра «Бутово Молл» (GLA 57 000 кв. м).

     


Уровень вакансий в ТЦ останется стабильным в течение всего 2016 года. Новые торговые центры продолжают заполняться арендаторами, хотя период, необходимый для стабилизации торговых объектов, увеличился.


     Вакантность по стабилизированным торговым центрам (ТЦ открытые более двух лет назад, имеющие лояльную целевую аудиторию и сбалансированную структуру арендаторов) изменилась за последний год незначительно. Ввиду возросшей конкуренции и текущей экономической ситуации наблюдается тенденция увеличения срока, необходимого для стабилизации торгового объекта. Если до 2014 года этот срок в среднем составлял 1-1,5 года, то сейчас даже после двух лет работы торговый центр может сохранять высокий уровень вакансии и продолжать поиск своей ниши на рынке в силу индивидуальных особенностей.

     Рестораны и fashion-бренды продолжают выходить на рынок. Наблюдается наиболее активная экспансия со стороны крупных сетевых операторов. Среди новых брендов на рынке – кафе и рестораны, а также сети по продаже одежды. Расширяют свое присутствие интернет-магазины и онлайн-агрегаторы.

     Сразу несколько операторов заявили о значительном расширении сети в среднесрочной перспективе – Selgros, Media Markt, «Эльдорадо», «Подружка», «Вестер», Sela, Accessorize/Monsoon, «Виктория», " Вкус вилл"," Красное и Белое".

 

    С сентября 2016 года на Московский рынок вышла сеть супермаркетов " Ярче!" - часть холдинга «KDV-Групп» - крупнейшего в России производителя снеков и кондитерских изделий федеральных брендов: «3 Корочки», «Бабкины семечки», «Яшкино», «Хрустящий картофель» и т.д. В общей сложности в портфеле компании «KDV» 17 торговых марок.

    В структуре «KDV» работают более 10 фабрик России, где производят порядка 350 наименований продукции, которая продается во всех городах страны, странах ближайшего и дальнего зарубежья.

    Они сильно отличаются от других сетевых продуктовых брендов: открывают магазины в спальных районах Москвы и Подмосковья с площадью от 60 до 250 кв. м, обязательно со своей свежей выпечкой, с кофе-машиной в каждом магазине, с хорошим ремонтом класса А и своим фирменным стилем. С сентября заключено уже более 50 договоров аренды и около 15 уже открыты и работают.

 


Повышение операционной эффективности сетей ведет к увеличению количества магазинов (например, «Седьмой континент», «Связной»), новых форматах (например, «М.Видео» запускает новый формат - «магазин в магазине» M.mobile для продажи смартфонов). Среди брендов, которые выходят или планируют, выход на рынок преобладают операторы кафе и ресторанов (Julius Meinl, Surf’n’Fries, Tucano Coffee, ресторанная группа Landry’s), а также сети по продаже одежды (Hunkemöller, Billabong, Mauboussin, Aiim, Tresophie).


Заметную активность проявляют интернет-магазины, комбинируя работу в разных форматах.

KupiVIP продолжает открывать оффлайн магазины (до конца года к двум существующим должны добавиться еще два).

AliExpress открывает шоу-рум на Ленинградском вокзале, по результатам работы которого компания будет принимать решение о дальнейшем развитии этого формата.

Начал свою работу первый в России онлайн-агрегатор Clouty – на портале собраны ведущие интернет магазины мира.

Российский аналог портала Alibaba.com планируют запустить в 2017 году.

Сопутствующие операторы также развиваются и обеспечивают необходимую инфраструктуру для онлайн торговли. Сеть пунктов выдачи Boxberry выросла более чем вдвое с конца 2015 года. До конца 2016 года сеть планирует открыть по одному пункту выдачи у каждой станции метро в Москве. В следующем 2017 году ситуация начнет меняться, но пока заметного влияния на рынок торговой недвижимости не окажет.

Ключевые индикаторы рынка торговой недвижимости неизменны в течение этого года, такая же ситуация ожидается и в следующем году. Условия аренды, как правило, тем или иным способом привязаны к потенциальному обороту оператора, поэтому нет факторов, предполагающих пересмотр ставок аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СохранитьСохранитьСохранитьСохранитьСохранитьСохранитьСохранитьСохранить
Поделиться:
?>