11 декабря, понедельник 21:44
ДОЛЛАР 59.23 ЕВРО 69.8 +0.16
ВЕРНУТЬСЯ ОБРАТНО
Крыша

НАРАСХВАТ – КАК ГОРЯЧИЕ ПИРОЖКИ

10 Марта 2015

ГОРПRОЕКТ: Ольга, добрый день! Расскажите нам, что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости?

Ольга Анатольевна: Я с 1998 года работаю в коммерческой недвижимости в Москве. И все периоды кризисные по-разному переживала. Работали и от клиентов, занимались именно подбором недвижимости – раньше вся Москва так работала – и от собственника. Сейчас мы больше стараемся от собственника работать, это более стабильно и наша услуга востребована, потому что в условиях кризиса главное -грамотно продвинуть объект на рынок, сделать самую лучшую экспозицию помещения. Мы делаем трансляцию объектов на 750 сайтов, специализированных по коммерческой недвижимости, делаем видеоролики, создаем лэндинги (это сайт - презентация одного объекта), которые продвигаем в социальных сетях, создаем баннерную рекламу, мультилистинг с ведущими агентствами недвижимости, что сами собственники сделать не могут. Все это создает по аналогии с рыбалкой, огромную сеть, в которую попадают все потенциальные арендаторы и покупатели.

Я вам вообще хочу сказать, что сейчас, по сравнению даже с 2008 годом, большой спрос на покупку коммерческой недвижимости.

ГОРПRОЕКТ: Вы хотите сказать, что сейчас коммерческая недвижимость нарасхват?

Ольга Анатольевна: Да, как горячие пирожки, покупают небольшие помещения в бюджете от 10 до 30 миллионов рублей, с окупаемостью в 10-12 лет. И эти помещения, чаще всего, не зальной планировки – это первые этажи жилых домов, реже административных. Например, бывшие квартиры, переведенные в коммерческую недвижимость или первые этажи в новых спальных районах, построенных за последние 5 лет. Там и открывают магазины, аптеки, салоны красоты, медицинские центры, банки, детские развивающие центры, компьютерные клубы, ателье и т.д. Если покупается для своих нужд, например, свой магазин, стоматология или свой автосервис, автомойка, – будет работать на прибыль, потому что аренду не нужно платить, но это после 8-12 лет окупаемости. Но если цель именно пересдача в аренду, то на данный момент арендный бизнес проседает. В 2008-2009 гг. повыходили в продажу на рынок объекты, которые сдавались по очень выгодной цене. Тогда цены были бешеные от 2500 до 4000 долларов за 1 кв.м в год. А сейчас таких цен в аренде нет. Если так еще 1000 или в центре 1500 метр квадратный в год, в долларах, кое-где остались, но в основном цены упали, даже в сегменте стрит -ретейла, внутри Садового кольца средняя ставка около 1000 долларов за 1 кв.м, вне Садового кольца 400-500 долларов за 1 кв.м.

Очень сейчас падает рынок аренды офисной недвижимости, я думаю, это связано с тем, что выехали из многих бизнес- центров много европейских компаний, другие пытаются либо купить свой собственный офис, либо переехать в более бюджетный. Большинство арендаторов сейчас ищут офисы в бюджете от 10 000 до 15000 рублей за 1 кв.м. И многие собственники, чтобы не потерять платежеспособных арендаторов, снижают ставки.

 В условиях кризиса, большинство продуктовых сетевых магазинов, пытаются взять подешевле помещения. Они заключают договора на 7-10, а то и на 14 лет. Сетевиков еще называют «якорные арендаторы», они всегда подтягивают за собой других арендаторов. Поэтому они и диктуют условия и прессуют цены до минимума. Ни один сетевик сейчас по большой сумме не возьмет, даже под магазин с продуктами, а продукты в условиях кризиса – это все-таки самый стабильный бизнес. Потому что все равно алкоголь покупают, продукты покупают. Может быть, какие-то дорогие позиции продуктов не так как раньше, но элементарные молочные продукты, мясо, хлеб, рыба, крупы – это все равно покупаются. Посмотрите на гипермаркеты – в выходные очереди до сих пор, меньше не стали. И даже ночью. Я однажды заехала в гипермаркет ночью, и столько народа, как будто день в самом разгаре.

Стабильный спрос в аренде в сегменте стрит- ритейла продолжает вымывать объекты площадью до 200 метров. Как и прежде сохраняется постоянный дефицит помещений, используемых под кафе и рестораны вне зависимости от площади. Единственным мерилом востребованности подобных помещений остается автомобильный и пешеходный трафик.

Рестораторы и люксовые ритейлеры одежды проявляют все больший интерес к пешеходным улицам и зонам в центре Москвы.

Сейчас очень много пустых банковских помещений (у многих банков отозвали лицензию, и они закрылись) и собственники не могут их долго сдать, потому что они специализированные: кассовые, сейфовые помещения, чаще всего в подвалах, броня в стенках – все это никому не нужно. А цены на аренду собственники выставляют завышенную, потому что привыкли, что банки — это платежеспособные и стабильные арендаторы.

Ставки упали, и собственники должны это понимать, если они хотят продать. Вот им нужны деньги для каких-либо целей – либо погасить долги, сейчас много таких собственников, у них горят кредиты по каким-то другим объектам, есть собственники, у которых несколько бизнесов, причем кардинально отличающихся друг от друга, либо хотят новый бизнес открыть, а есть и такие, которые продают, потому что с учредителями расходятся по каким-то причинам – ситуации бывают разные для причин продажи коммерческой недвижимости. Но если они хотят продать, и им нужны деньги, они должны оценивать правильно свой объект.

ГОРПRОЕКТ:  А как оценивать правильно объект?

Ольга Анатольевна: Нужно взять арендую ставку за 1 кв.м в год, по которой сдается объект, или среднюю ставку по району, если помещение пустое, умножить на площадь и на 8-10 лет, если помещения не большие. Например, арендная ставка 16000 рублей за 1 кв.м, площадь 120 кв.м, то полная стоимость объекта составит 16000 х 120х 10 =19 200 000 рублей. Если площади большие, то окупаемость должна быть от 5 до 7 лет. Например, торговый центр, площадью 3000 кв.м, по средней ставке 20000 рублей за 1 кв.м в год, т о полная стоимость объекта составит 3000х20000х6=360 млн.рублей. Конечно, нужно делать аудит, считать полностью затраты, особенно все налоги, в том числе и на землю.

Сейчас очень много торговых центров продается в Москве, а причина – налоги повысились, в Москве подорожал налог на землю. А в Москве еще и земельных участков в собственности мало, все это в аренде. И на арендованной земле строили либо делали реконструкцию: из производственных площадей превращали в торговые, рестораны. Например - на станциях метро Площадь Ильича, Автозаводской много таких объектов, которые превратили в торгово-развлекательные центры. Те земельные участки, которые были производственные, их переводили в торговые, а новые земельные участки, которые рассчитывались под строительство, например, торговых центров, их брали в аренду на 49 лет.

ГОРПRОЕКТ: То есть Вы хотите сказать, сейчас активная продажа торговых центров, действующих?

Ольга Анатольевна:  Да, их столько продается, вы себе даже не представляете, почти по всей Москве и Московской области. Да, они действующие, с арендаторами. И большинство из них уже выкупили и находятся в стадии оформления. 

Сейчас очень много иностранных компаний, частных инвесторов, готовых купить торговый центр в Москве или ближайшем Подмосковье с хорошей окупаемостью, хотя говорят, что в России в бизнес вкладывать боятся - на самом деле это неправда. Полно и американцев, и немцев, и англичан, которые покупают торговые центры и первые этажи с сетевыми арендаторами, например, " Дикси","Перекресток"," Пятерочка"," Магнолия", " Азбука вкуса"," Магнит". Для чего покупают?! - Чтобы в условиях кризиса купить за меньшую стоимость, а потом через 5 лет цены стабилизируются, а они действительно стабилизируются, и ставки арендные увеличатся, и все увеличится. И цель их потом перепродать.

ГОРПRОЕКТ: А что Вы можете посоветовать собственникам объектов?

Ольга Анатольевна: Обращаться к профессионалам, которых, к сожалению, на нашем рынке очень мало.   И не бояться подписывать с профессионалами договора на эксклюзивной основе.  А когда собственник подписывает договор о продаже своего объекта с несколькими агентствами, да ещё и сам занимается продажей (даёт объявления, рекламирует) – это в простонародье называется «тараканьи бега», т.е. кто быстрее продаст. Никогда серьёзный специалист не возьмётся за это дело, тем более по- крупному вкладываясь в рекламу и продвижение объекта, прекрасно понимая, что этот объект может в любой момент даже просто случайно «уйти мимо» него. Максимум что предпримет в этом случае агент, это «пассивная продажа объекта», т.е. просто добавляет к себе в базу и если кто-то спросит что-то похожее, то он предложит, но «продвижением» объекта, его рекламой, вложением денег в продажу, никто в таких случаях не занимается. Агент, который подписал с клиентом эксклюзивный договор, более пристально будет сосредоточен на решении вопроса и поиске подходящего варианта, чем агент, работающих на стандартных условиях. Ведь главный актив специалиста – время, которое он посвящает ведению сделки. Соответственно, при ведении нескольких сделок одновременно агент сосредоточится на той, которая гарантированно позволит ему получить вознаграждение, а эксклюзивность договора как раз и защищает его от того, что объект, вдруг «уйдет мимо». По экспертной оценке – усилия одного эксклюзивного агента эффективней, чем целой толпы агентов на не эксклюзивных условиях.

Тем не менее, существует ряд мер, которые можно предусмотреть при заключении эксклюзивного договора для большего спокойствия собственника. Во-первых, могут быть специально оговорены действия агента, которые он должен выполнить к определенному сроку: мониторинг рынка, составление списка потенциальных клиентов и т.д. Во-вторых, может быть достигнута договоренность о регулярном предоставлении агентом отчетов (например, ежемесячных, если это продажа крупного объекта) по итогам работы: количество новых контактов, показов/просмотров, количество заинтересовавшихся клиентов и т.д. В-третьих, могут быть предусмотрены безболезненные для клиента условия расторжения договора, если агент не справляется со своими обязанностями. В-четвертых, если сумма будущей сделки достаточно весома, агент может быть ограничен условиями эксклюзивного договора на период его заключения в работе со схожими объектами.

Для продажи объекта, помимо ресурсов агента, важны еще и возможности компании, от лица которой он работает. Обычно у компании существуют планы продвижения как для объектов, принятых в работу по стандартному договору, так и для объектов на эксклюзиве. Очевидно, что в первом случае, компания не выделяет рекламный бюджет, что сам сможет агент, то и сможет, а во втором случае компания выкладывается по - полной, задействовав весь арсенал средств «раскрутки» - серьезные СМИ и Интернет-ресурсы, подготовка рекламных материалов по объекту, директ по потенциальным клиентам, участие в выставках и проведение презентаций объекта. Все это, как правило, за счет собственного рекламного бюджета. Чаще всего в качестве аргумента НЕ заключать эксклюзивный договор, собственники говорят: «Ну зачем я буду заключать эксклюзивный договор, не дающий мне права и самому параллельно с вами продавать свой объект? А вдруг вы не найдете клиента, а я найду.»   Поверьте, на слово, если уж компания, специализирующаяся на недвижимости, со всеми ее рекламными возможностями и ресурсами, выделяемыми под эксклюзивный договор, не сможет продать Ваш объект, то Вы тем более не сможете.

Вместе с заключением эксклюзивного договора, клиент получает в свое распоряжение не только агента, но и все интеллектуальные ресурсы компании, в которой он работает: от рекламно-информационной поддержки до юридической и консультационной помощи. Причем, совершенно бесплатно!

Если по объекту работает много агентов в одном источнике, они устраивают ценовой демпинг, что влечет за собой давление на собственника по цене, если агент один, то можно продать по наиболее большей цене. Нанимая агента по эксклюзивному договору, собственник полностью перекладывает на него ответственность за первичный отбор и фильтрование неподходящих покупателей. Тем самым, освобождая себя от траты времени на ненужные контакты и сохраняя время для концентрации на своем основном бизнесе. В случае привлечения не эксклюзивного агента, который стремится ускорить завершение сделки, собственнику придется самому следить за тем, чтобы условия предлагаемой сделки были обоснованы и выгодны для него.

ГОРПRОЕКТ: Ольга, что бы вы хотели пожелать нашим читателям?

Ольга Анатольевна: Прежде всего, я желаю процветания вашему бизнесу! А со стороны профессиональной своей деятельности, желаю выгодных продаж или сдачи объектов, а также выгодных приобретений.



Поделиться:
?>