22 ноября, среда 00:14
ДОЛЛАР 59.46 ЕВРО 69.82
ВЕРНУТЬСЯ ОБРАТНО
Крыша

ОБЗОР ДИНАМИКИ ЦЕН НА ЭЛИТНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В МОСКВЕ

10 Июня 2016

Нестабильность курса российского рубля по отношению к американскому доллару и европейской валюте разделила мнение экспертов, прогнозирующих дальнейшее развитие событий на рынке элитной недвижимости столицы.

Для одних она стала причиной тревожных настроений, вызванных возможным падением уровня продаж в этом секторе недвижимости Москвы. И в таких пессимистичных настроях было свое здравое зерно, поскольку цены на престижное жилье всегда были и по-прежнему остаются гораздо выше стоимости квадратных метров квартир, например, эконом-класса.

Другие специалисты придерживались мнения, что в условиях кризисных веяний в экономике именно элитное жилье меньше всего будет подвержено каким-либо резким изменениям. Свою точку зрения они аргументировали тем, что покупатели дорогого жилья, люди достаточно обеспеченные, они готовы делать выгодные вложения в недвижимость в условиях нестабильности национальной валюты и при наличии свободных активов в рублях.

Как складывается ситуация на рынке элитной недвижимости столицы сегодня? Чьи прогнозы оказались ближе к реальности, и что ждет сегмент престижного жилья в обозримом будущем?

Основные черты рынка элитной жилой недвижимости Москвы. Мнение экспертов

По мнению специалистов, современный рынок элитного жилья характеризуется тремя отличительными особенностями. К первой аналитики относят возможность торга. В зависимости от объекта сделки, в процессе обсуждения условий договора купли-продажи, некоторым покупателям удается достичь снижения первоначальной стоимости до 25%. Правда, на такие существенные скидки в большинстве случаев согласны идти продавцы морально устаревшего элитного жилья или те, кто стремится срочно реализовать свои квадратные метры.

В то же время покупателей, которые пришли на рынок элитной недвижимости во второй половине 2014 года, отличает особая настойчивость. На первичном рынке жилья, дополнительно к дисконту, они стремятся получить от девелоперов и другие льготы, например, такие как беспроцентная рассрочка. Следует отметить, что застройщики готовы предоставить более существенные скидки по тем проектам, где стоимость одного квадратного метра изначально была существенно завышена. Аналогичное развитие ситуации возможно и с ценами, которые выставлены в долларах по курсу Центрального банка.

Второй отличительной особенностью эксперты называют значительное снижение количества качественных предложений. Складывающуюся тенденцию на первичном рынке они объясняют быстрым вымыванием ликвидных квартир с площадью, которая у покупателей пользуется повышенным спросом. В то время как на вторичном рынке собственники элитных апартаментов не всегда готовы «задешево» расставаться со своими квадратными метрами и поэтому они снимают выставленное ранее жилье с продажи.

Третьей характерной особенностью рынка престижной недвижимости специалисты считают увеличение срока, в течение которого стороны приходят к соглашению о заключении сделки. Если до кризиса с момента первого обращения покупателя до окончательного согласования всех нюансов договора купли-продажи проходило не более 30-45 дней, то в нынешней ситуации этот период может достигать 2-х месяцев.

Если же говорить об отличительных чертах покупательского спроса, то здесь, в большинстве случаев, активность зафиксирована в тех проектах, цена которых находится в пределах нижней черты среднерыночного диапазона или заявлена в рублях, так как именно эта особенность привлекает участников рынка, которые зачастую хранят активы в иностранной валюте.

Как повлияло ослабление курса рубля на сектор элитной жилой недвижимости Москвы?

Рынок элитной недвижимости на любые проявления нестабильности в экономике реагирует одним из первых. Однако его отличительной особенностью является то, что все процессы здесь протекают более гладко, чем в сегментах массового жилья. Это объясняется тем, что игроки сектора престижной недвижимости меньше других склонны поддаваться ажиотажному всплеску деловой активности. В данной ситуации они предпочитают занимать выжидательную позицию с целью детального изучения складывающихся тенденций, прогнозирования дальнейшего развития событий и планирования своих действий.

По данным статистических исследований, после существенного увеличения количества дорогостоящих сделок, заключенных на рынке элитного жилья столицы к концу первого полугодия 2014 года, вторая половина минувшего года со стороны покупательского спроса ознаменовалась относительным затишьем. По сравнению с аналогичными показателями первого квартала в этом секторе снижение деловой активности составило более 25%.

Тенденции, наметившиеся на рынке престижной недвижимости к концу прошлого года, сохранились и в начале 2015-го. В то же время и желания покупателей стали более скромными. Здесь цифры статистических данных свидетельствуют о том, что большинство заключенных сделок купли-продажи приходится на объекты в элитных жилых комплексах Москвы стоимостью до 3 млн. долларов, площадь которых не превышает 100-150 м². Именно такая тенденция возникла во время кризиса 2008 года и была зафиксирована в нынешней непростой экономической ситуации.

Аналитики рынка недвижимости такое поведение его участников объясняют не только желанием снизить расходы на покупку престижных квадратных метров, а еще и стремлением к эргономичной планировке жилья. Поскольку компактная квартира и отсутствие «неполезных» площадей, которые необходимо ремонтировать и регулярно оплачивать их обслуживание в составе счетов за коммунальные услуги, является выгодным капиталовложением. Еще одним аргументом в пользу такого выбора специалисты считают надежность инвестиций в недвижимость в условиях стремительного обесценивания национальной денежной единицы и практическую выгоду в случае последующей продажи элитного жилья или сдачи его в аренду.

Динамика рынка элитного жилья столицы

Стоимость престижной недвижимости в Москве в долларовом эквиваленте с начала года существенно повысилась. Так в мае текущего года цена квартиры в элитном жилом комплексе города увеличилась на 9% по сравнению с аналогичным показателем предыдущего месяца. Хотя до настоящего момента стоимость дорогого жилья еще не опустилась до минимальной отметки, зафиксированной во времена кризиса 2008-2009 годов.

Если сравнивать нынешнюю стоимость квадратного метра престижной недвижимости, выраженную в иностранной валюте, с ценой, за которую можно было приобрести элитное жилье в столице в IV квартале 2014 года, то здесь эксперты отмечают снижение стоимости на 19%.

На данный момент средняя цена 1 м² престижной недвижимости в столице составляет 14458 долларов США. В то время как стоимость жилья в рублевом эквиваленте увеличилась на 10% и в среднем достигает 885267 руб. за квадратный метр. В большинстве случаев интерес покупателей сконцентрирован на проектах, где цена жилья номинирована в национальной валюте. На сегодняшний день эти предложения составляют 76% от общего количества выставленных на продажу дорогостоящих квартир.

На рынке первичного жилья элитного класса зафиксировано несущественное снижение предложения, которое составило 2% в сравнении с аналогичным периодом 2014 года. С начала 2015 года рынок престижной недвижимости пополнился тремя новыми малоквартирными проектами. Их доля в общем объеме предложения не превышает и 8%, поэтому эти квадратные метры не внесли весомых корректив в общее состояние динамики предложения.

Эксперты отмечают спад доверия инвесторов к проектам по строительству дорогостоящей жилой недвижимости, которые находятся на стадии котлована. Именно поэтому специалисты не ожидают появления на рынке новых предложений с низкой степенью готовности.

Если говорить о географии элитных квартир, выставленных на продажу, то здесь благодаря началу реализации недвижимости в жилом комплексе «Садовые кварталы» пальма первенства с показателем в 64% принадлежит району Хамовники. Второе и третье место по предложениям с большим отрывом занимают Якиманка (10%) и Таганский район (около 7% от общего количества предложений).

Наиболее весомая доля объявлений о продаже приходится на объекты престижной жилой недвижимости площадью 100-150 м². Однако здесь нельзя не отметить существенный рост количества квартир, площадь которых не превышает 100 м². Их предложение, обусловленное высокой ликвидностью на рынке элитного жилья Москвы, уже достигло отметки в 29%. 

Перспективы развития рынка элитной недвижимости Москвы по прогнозам аналитиков

Специалисты сектора престижного жилья столицы в ближайшее время радикальных перемен к лучшему, впрочем, как и ухудшения сложившейся ситуации не ожидают. Свою точку зрения они мотивируют отсутствием глобальных причин, которые могли бы способствовать улучшению макроэкономических показателей: напряженная ситуация на Украине сохраняется, перспективы отмены экономических санкций остаются призрачными, корректирование валютного курса и стоимости нефти сбавили обороты, что вполне естественно для летнего периода.

Все это не оставляет шансов на быстрое восстановление рынка элитной недвижимости. Кризис 2008-2009 г.г. сохранял тенденцию к быстрой регенерации после резкого падения, в то время как рецессия нынешнего может затянуться. Причиной этому стали не только экономические показатели, а и изменения, коснувшиеся геополитической реальности.

Наряду с этим проведенные аналитические исследования показывают, что рынку дорогостоящего жилья все же удалось избежать разрушительных катаклизмов. Предложение в этом секторе рынка традиционно не высокое, поэтому снижение количества новых проектов быстро уравновешивается уровнем спроса. Наряду с этим нестабильность экономики заставляет игроков рынка держать руку на пульсе событий и оперативно принимать решения, связанные с покупкой недвижимости в случае намечающихся существенных перемен. В этой ситуации спрос в меньшей степени подвержен каким-либо сезонным колебаниям.

Эксперты также акцентируют внимание участников рынка на факторе инфляции, поскольку в строительстве элитного жилья зачастую используются импортные материалы. Поэтому стоимость готовых объектов будет неизбежно корректироваться и уже в скором времени аналитики ожидают увеличения ее цен на 20-30%. В то время как предпосылок для снижения стоимости в обозримом будущем пока не предвидится.


Поделиться:
?>