11 декабря, понедельник 21:42
ДОЛЛАР 59.23 ЕВРО 69.8 +0.16
ВЕРНУТЬСЯ ОБРАТНО
Крыша

ОБЗОР ЦЕН НА КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В МОСКВЕ

10 Октября 2015

Динамика цен на коммерческую недвижимость в Москве интересна всем участникам рынка. Отчеты об изменении стоимости квадратных метров позволяют лучше ориентироваться в ситуации, строить прогнозы и делать выводы о спросе и предложении.

Однако в нынешней ситуации аналитики рынка коммерческой недвижимости не рискуют делать прогнозы на какой-то длительный период.

На сегодняшний день сектор недвижимости, впрочем, как и любой циклический сегмент рынка, остается чувствительным к спаду, который наблюдается в экономике страны. Обычно изменения в этом секторе начинаются примерно через год после того как происходят серьезные перемены в динамике реальной экономики. Поэтому, по мнению аналитиков, негативные изменения неизбежны. При этом именно рынок коммерческой недвижимости может ощутить перемены в большей степени и пострадать сильнее. Поскольку нестабильность курса валют является одной из основных проблем компаний-застройщиков коммерческой недвижимости, на долю которых приходится самый высокий уровень концентрации валютного долга.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости. Мнение экспертов.

Согласно данным статистических исследований, в мае текущего года стоимость одного кв. м коммерческой недвижимости в долларовом эквиваленте снизилась на 7%, и средняя цена была зафиксирована на уровне 3539 долларов. Наряду с этим отмечено падение курса доллара на 5%. В результате, в отечественной валюте цена снизилась на 12%.

До кризиса динамика цен в этом сегменте в долларовом и рублевом исчислении носила разноплановый характер. А сейчас происходит одновременное снижение курса, что свидетельствует об активации кризисных проявлений в сфере купли-продажи объектов недвижимости.

По мнению аналитиков на рынке объектов коммерческой недвижимости Москвы ситуация уже ощутимо изменилась в сторону ухудшения. В 2015 году прогнозируется падение спроса на аренду или покупку офисных помещений на 30-35%. Первой причиной для негативной динамики послужило введение повышенной ставки налога на недвижимость. Увеличение расходов на уплату налога значительно снизило чистый операционный доход. Особенно сильно это ощутили владельцы помещений в старых строениях, где качество помещений несколько ниже, чем в новых зданиях.

Второй причиной стал избыток предложения. Острее всего эта ситуация ощущается в сегменте офисов класса А, где около 30% площадей на сегодняшний день остаются невостребованными, в то время как приемлемый показатель не должен превышать 10-12%. При этом аналитики прогнозируют, что к концу 2015 года объемы пустующих офисных площадей заметно увеличатся. Это объясняется тем, что период строительства недвижимости сравнительно большой. Поэтому в скором времени ожидается сдача в эксплуатацию новых объектов, а это еще около 1 млн. м² (что составляет 6,5% от общего объема площадей коммерческой недвижимости), на возведение которых кредитные средства были привлечены ранее.

В условиях сравнительно невысокого спроса сложившаяся ситуация повлечет за собой снижение стоимости аренды как в иностранной валюте, так и рублях. Хотя здесь существенные коррективы могут внести индивидуальные характеристики отдельных объектов и условия подписанных договоров.

Стоимость аренды недвижимости объектов класса Б в большинстве случаев устанавливается в рублях. Это снижает вероятность появления неплатежеспособных арендаторов, поскольку они в меньшей степени зависят от колебаний курса валют. Следовательно, в этом сегменте рынка основной операционный доход будет оставаться зависимым от таких составляющих, как сроки подписанных ранее договоров, состав арендаторов и месторасположение арендуемых офисных помещений.

Однако в условиях кризиса, арендодателей объектов класса Б поджидают другие риски. Они могут быть связаны с перенасыщением рынка офисными помещениями более высокого класса, что будет способствовать неизбежному росту конкуренции. При условии, что курс рубля по отношению к доллару закрепится на нынешнем уровне или, что гораздо хуже, продолжит наметившуюся тенденцию к снижению, арендаторы могут начать покидать помещения этого класса. Они сменят их на офисы класса А, которые в нынешней ситуации могут стать более доступными по стоимости (именно так развивалась ситуация в период кризиса 2009 года).  В свою очередь это будет способствовать освобождению арендуемых площадей. Также это негативно скажется на размере полученного дохода арендодателями, которые владеют объектами недвижимости более низкого класса.

Несмотря на возможную конкуренцию, которая могла бы улучшить ситуацию, обстановка в сегменте офисов класса А будет оставаться достаточно сложной. Однако и здесь немаловажная роль в получении дохода отводится месторасположению офисных помещений, составу арендаторов, срокам аренды и условиям подписанных контрактов.

Стоимость аренды недвижимости класса А по-прежнему устанавливается в долларах. А в условиях избыточного предложения и непростой ситуации, которая сложилась в экономике страны, улучшения в этом секторе рынка недвижимости аналитики пока не прогнозируют. В случае если курс отечественной валюты будет демонстрировать нестабильность в течение около полугода, тогда цена аренды может быть переведена в рубли. Это, в свою очередь, может повлечь за собой снижение арендных ставок на более чем 40-50%, если сравнивать их с текущей стоимостью, которая исчисляется в долларах.

В такой ситуации объектам недвижимости, площадь которых не востребована в полном объеме, будет крайне сложно обслуживать свои долговые обязательства перед кредиторами. А если учесть, что возведение большинства зданий дорогой коммерческой недвижимости было профинансировано за счет заемных средств, взятых в банке в иностранной валюте, то многие компании-девелоперы будут вынуждены обратиться в кредитные учреждения с просьбой о реструктуризации долга. В противном случае застройщикам придется отказаться от дальнейшего погашения своих долговых обязательств, что неизбежно приведет к потере заложенных по кредитам объектов.

Эксперты отмечают, что в течение последних лет в Москве было введено в эксплуатацию много новых современных бизнес-центров, поскольку застройщики видели в столице точку притяжения инвесторов не только из России, а и из стран бывшего СНГ.Если говорить о торговых центрах, то в этом сегменте рынка недвижимости столицы аналитики прогнозируют снижение давления на стоимость аренды. Свою точку зрения они аргументируют тем, что количество невостребованных площадей здесь намного ниже. В Москве на текущий момент этот показатель не превышает и 10%. В розничных продажах специалисты также не предвидят существенных колебаний, что может выступить серьезной поддержкой рублевого оборота.

Тем не менее, стоимость аренды, которая насчитывается в долларах, также будет падать. В данной ситуации продолжительность снижения курса рубля будет определять масштабы удешевления арендных ставок. Если в течение года курс американской валюты будет зафиксирован на уровне 60-70 рублей за 1 доллар, то цена аренды может быть переведена в рублевое исчисление. Это может привести к существенному снижению арендных ставок (по оценкам аналитиков от 20% до 40%), если сравнивать их с текущей стоимостью в долларах. Тем не менее владельцы торговых центров, для того чтобы удержать арендаторов, устанавливают своего рода валютные коридоры в диапазоне 45-55 рублей за 1 доллар в надежде, что курс валюты стабилизируется и укрепится. Этому, в свою очередь, может благоприятствовать повышение стоимости нефти и снижение геополитических рисков.

Мэр Москвы С. Собянин отметил позитивный момент в снижении цен на коммерческую недвижимость. По его мнению, такая тенденция поможет избавить столицу от сложившегося стереотипа, когда Москва считалась необычайно дорогим городом для любых бизнес-процессов. Это, в свою очередь, сможет привлечь в Москву новых инвесторов.

 Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2015 году. Прогнозы аналитиков.

По мнению экспертов, нестабильная ситуация в экономике продолжит негативным образом влиять на участников всех сегментов рынка коммерческой недвижимости. Наметившаяся тенденция к снижению спроса будет только усиливаться. В первую очередь это ощутят на себе владельцы недвижимости, расположенной не в деловом центре столицы, с устаревшей концепцией и не практичной транспортной развязкой.

При условии сохранения напряженных отношений с западными партнерами, а также при дальнейшем снижении объемов внешних инвестиций, падении уровня доходов населения и отсутствии благоприятных условий для долгосрочного кредитования о развитии рынка коммерческой недвижимости говорить пока не приходится. В сложившейся ситуации аналитики ожидают проявления позитивных сдвигов не ранее, чем через 1-2 года. Когда бизнес-процессы адаптируются к сложившейся в экономике ситуации и найдут новые идеи, способствующие становлению и росту рынка коммерческой недвижимости.

Наряду с этим инвесторы ожидают появления на рынке недвижимости высококачественных объектов, которые из-за возникших финансовых трудностей их владельцы могут выставить на продажу. От непрофильных залогов также могут начать избавляться и кредитные учреждения.

При этом по прогнозам аналитиков, темпы восстановления торговых центров будут в значительной степени опережать аналогичные процессы, происходящие в офисных помещениях. В качестве аргументов они приводят несколько причин.

Во-первых, избыток площадей на рынке торговой недвижимости на данный момент ощутимо ниже. Во-вторых, специалисты рынка труда, вопреки мнениям скептиков, утверждают о сравнительно невысоком уровне безработицы и прогнозируют, что рано или поздно доходы населения увеличатся и потребительский спрос возобновится.

В настоящее время собственники объектов коммерческой недвижимости стараются идти навстречу арендаторам. Они практикуют подписание договоров с фиксированной арендной ставкой в рублях, льготные условия в первое время аренды и даже валютные коридоры. При этом арендодатели стараются подписывать контракты на краткосрочный период, чтобы оставалась возможность перезаключить их на более выгодных для себя условиях, если наметится тенденция к стабилизации ситуации на рынке коммерческой недвижимости столицы.


Поделиться:
?>