27 мая, суббота 18:35
ДОЛЛАР 56.76 ЕВРО 63.67
ВЕРНУТЬСЯ ОБРАТНО
Крыша

Рынок недвижимости в новой реальности

1 Марта 2016

За последнее время на рынке недвижимости, как и во всей экономике, произошли изменения. Кто-то называет это затянувшимся кризисом, однако все чаще эксперты высказывают мнения, что такова новая реальность рынка недвижимости. Что будет с ценами на жилье? Стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать? На эти и другие вопросы ответят наши эксперты.

 

Светлана Денисова

Начальник отдела продаж 

ЗАО "БФА-Девелопмент"

     Устойчивость строительной отрасли оценить сложно. Всегда есть компании, которые по разным причинам испытывают трудности: высокая закредитованность, неудачные маркетинговые проработки проектов и т.п. Строительная отрасль извлекла уроки из предыдущего кризиса и пришла к текущей ситуации гораздо лучше подготовленной, так как сумела накопить не только финансовые ресурсы, но и организационные. На сегодняшний день главной проблемой является административное и законодательное регулирование. То, что происходит последние полгода обескураживает - много новаций, которые ухудшают положение бизнеса-это внесение изменений в градостроительные нормативы, изменение высотного регламента, предложение об отмене «долевки», попытка ввести дополнительный налог на построенное, но еще не реализованное жилье. В ситуации со страхованием полная неразбериха. За каждой строительной компанией стоят дольщики. Такая ситуация возмущает участников строительного рынка и является основным риском его дестабилизации.
В 2015 году вывод в продажу новых объектов в Санкт-Петербурге сократился более, чем на 30% по отношению к 2014 году, ввод жилья сократился на 7,1%. Уменьшающийся объем предложения, и растущая себестоимость не позволят снизить стоимость квадратного метра. В 2015 году, на фоне растущей себестоимости и сокращения объема предложения, цены сохраняли стабильность. Происходит рост себестоимости строительства, который обусловлен новыми ценами на импортные стройматериалы и оборудование, дорожающий металл, щебень, песок, возросшие транспортные издержки. В 2016 году сокращение предложения будет способствовать оздоровлению и более гармоничному состоянию рынка. Цены будут оставаться на прежнем уровне с возможной коррекцией в пределах инфляции.
В целом рынок критически отнесся к этой акции, потому что за броским заголовком на самом деле скрывается обыкновенный ярморочный формат. Название предполагает, что акция имеет аналог с известными американскими распродажами, где дисконт составляет от 70-90%. В Петербурге никаких сверхъестественных распродаж с подобными дисконтами, как это происходит в настоящую «Черную пятницу» в Нью-Йорке, не будет. Люди, которые руководствуются такими представлениями, приходят и видят, что это обман. Название формирует у людей ложное ожидание, которое наносит ущерб репутации застройщика. В Петербурге сложился высокий уровень доверия к первичному рынку, который оценивается многими годами честной и ответственной работой ведущих застройщиков. Разрушить это очень легко, а восстановить чрезвычайно сложно. Участвовать в заведомо неправильно позиционируемой акции – это значит присоединяться к обманным действиям. Это неуважительное и сомнительное поведение к покупательской аудитории. Компании, которые заботятся о своей репутации, имидже не станут принимать участие в подобной акции. К сожалению, находятся люди, которые реагирует на подобные акции, принимают желаемое за действительное и обманываются. Жаль только, что эти люди тоже будут разочарованы. Негативное отношение профессионалов к «Черной пятнице» вполне оправдано. Не все средства хороши для достижения цели. Быть разборчивым в средствах – это привилегия надежных и серьезных компаний, у которых устойчивая репутация. Это мы и увидим по участникам этой акции.


Ирина Волина 

Эксперт департамента городской элитной 

недвижимости агентства 

«Славянский двор» 

 

 «Золотое десятилетие» для рынка недвижимости закончилось - это очевидный факт. Даже те, кто до конца не верил в такой финал, сегодня вынуждены его констатировать. Как это бывает в кризисных ситуациях, участники рынка постепенно адаптируются к новым условиям. Однако они не могут не вспоминать о прежних временах - как минимум, чтобы сравнить и сделать определенные выводы.

Ирина Волина, руководитель агентства недвижимости «Славянский двор», делится своими воспоминаниями, случаями из профессиональной практики. Так, в 2006 году буквально у нее на глазах загородный дом, выставленный по цене в 7 миллионов долларов, подорожал до 10 миллионов. Ирина вспоминает: даже при такой стоимости объекта между покупателями шла настоящая борьба. Вносились задатки, которые перебивались еще более внушительными задатками - так стоимость этого объекта и выросла, причем, всего за месяц. Цены фиксировались на самом высоком уровне.  В те годы люди зарабатывали совсем другие деньги и тратили их с легкостью.

Случай из рассказа Ирины в полной мере характеризует период так называемого «золотого десятилетия» рынка недвижимости. Тогда цены были не просто завышены, но раздуты. А сегодня складывается совсем иная ситуация. Ее можно назвать в какой-то степени благоприятной: рынок, пусть и постепенно, но приходит в себя.
В объявлениях с сайта агентства Ирины - суммы с шестью нулями, которые владельцы просят за свои роскошные дворцы. Есть, конечно, и более скромные дизайнерские объекты. Но все они - с перечеркнутыми старыми ценниками: стоимость снижена, и снижена существенно. На планерках «Славянского двора» все чаще звучат такие слова, как «антикризисное предложение», «сейл», «рублевый эквивалент». Специалисты стараются привлечь потенциальных покупателей скидками, доходящими до 40%, а часто предпочитают и вовсе не указывать цены - только по запросу.

Рассказывая о методах работы агентства в кризисный период, Ирина Волина делает акцент на том, что риелторы напрямую связываются с владельцами домов - тех, которые предлагаются по цене в полтора, а то и в два раза превышающей адекватную рыночным реалиям стоимость. С владельцами разговаривают - «взывают к разуму», как это называет Ирина. И реагируют они по-разному. Кто-то начинает понимать ситуацию, прислушивается к советам профессионалов и, в итоге, снижает стоимость, тем самым, принимая единственно верное в данном случае решение. Но есть и те, кто отказывается уступать. Обращаясь к таким продавцам недвижимости, да и к остальным участникам рынка, она открыто заявляет - таких цен, как раньше, не будет больше никогда.
Мнение профессионала, которое только на первый взгляд может прозвучать пессимистично. На самом деле, новые условия открывают новые возможности. И часто именно в кризис- рынок начинает «выздоравливать».


Денисенко Ольга Анатольевна 

Руководитель департамента коммерческой недвижимости 

агентства недвижимости 

"ДомЭль" 

 Прогноз цен на недвижимость в 2016 году интересует многих людей, так как 2015 год был очень нестабильным. Покупка недвижимости всегда была хорошей инвестицией, которая становится особенно актуальной в условиях нестабильности экономики государства. Падение рубля повлияло на увеличение кредитных ставок, поэтому ипотечное кредитование стало менее доступно.

В этом году уже действуют поправки в налоговом законодательстве. Уже нет смысла занижать стоимость квартиры до 1 миллиона рублей. Налог теперь считается от стоимости кадастровой, умноженной на коэффициент 0,7.  Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, особенно это актуально для квартир в центре Москвы. Эти нововведения повысят сбор налогов и сократят число спекуляций на вторичном рынке жилья. Теперь, если купил с 1 января 2016 года, срок владения недвижимостью, когда весь доход освобождается от налога, увеличивается с 3 до 5 лет. Что, по логике, снижает инвестиционную привлекательность квартир.

Поэтому многие сейчас, в целях инвестиций и сохранения денег в бюджете от 5 миллионов до 30 миллионов (стоимость квартир в Москве), стараются вложить в коммерческую недвижимость, как арендный бизнес. За 5 миллионов в Москве, конечно, ничего не купишь, а вот в ближайшем Подмосковье можно за 5-15 миллионов купить в новостройках первые этажи, используя их под магазины, салоны красоты, медицинские центры.

Но квартирный вопрос, во все времена будет актуален! Люди женятся, разводятся, умирают, вырастают дети! Это было, есть и будет! Да, в январе было некоторое снижение спроса, и не было ежегодного ажиотажа в покупке квартир в ноябре-декабре 2015 года, но сейчас рынок в Москве и Подмосковье ожил, цены пока не повышаются, но собственники квартир на большой торг не соглашаются! Несмотря на очевидное снижение спроса в новостройках, я думаю, значительного снижения цен не ожидается. Застройщики будут выжидать более благоприятных времен, при условии достаточного запаса финансовой прочности, так как повысилась себестоимость проектов, а застройщики не станут работать в убыток.

В июле 2015 года многие застройщики провели акцию, так называемую «Черную пятницу», обещая дисконт в 30%. На самом деле, скидки были от 5 до 10%, так летом каждый год спрос падает! Такой крупный застройщик, как «Мортон», в этой акции не участвовал. Акция была проведена с целью расшевелить «отдыхающий» рынок.

Ожидать ли в этом году «Черной пятницы», с обвалом цен на 30-50%, как обещают аналитики и средства массовой информации? Я думаю, этого не будет, особенно на ликвидное жилье в Москве. Все из регионов едут в Москву!  Ожидается постепенное повышение цен в рублях даже до 0 %. Летом, как всегда, будет снижение на 5-10 %, после августа будет точно повышение от 10-20 % в квартирах, и даже на 5-10% подорожает коммерческая недвижимость.


Поделиться:
?>